最近國稅局公布一個案例，引起許多準備幫子女買房的家庭關注。
一名未成年人買下新北市精華地段的房地，契約總價高達5,600萬元。
但問題是，這名孩子本身顯然沒有能力支付這筆購屋款。
國稅局追查後發現，原來5,600萬元不是孩子支付，而是父親直接從自己的帳戶匯到賣方帳戶。
父親原本可能以為：
「錢沒有先匯給孩子，應該就不算贈與吧？」
但稅務上真正看的，不只是錢有沒有經過孩子的帳戶，而是：
• 誰拿出錢？
• 誰取得房子？
• 是否屬於無償替他人購買財產？
父親直接付款，也可能被視為贈與
財政部臺北國稅局指出，依《遺產及贈與稅法》第5條第3款規定，如果以自己的資金無償替他人購買財產，所支付的購屋資金可能被視為贈與。[housefun]
因此，即使父親沒有把5,600萬元先匯到孩子帳戶，再由孩子付款，只要最後是父親出錢、孩子取得房屋，仍可能涉及贈與稅。
本案中，國稅局認定父親以自己的資金替未成年子女購買房產，最後核定贈與總額約2,200萬元，應繳贈與稅195萬餘元。[housefun]
為什麼成交價5,600萬，贈與額卻是2,200萬？
這是很多人最容易搞錯的地方。
如果是父母直接將現金贈與子女，通常要依現金贈與金額計算；但如果是直接替子女購買不動產，贈與價值的計算方式可能依土地公告現值及房屋評定標準價格認定，而不是直接用市場成交價計算。[housefun]
本案雖然實際成交價是5,600萬元，但申報的贈與總額為房屋評定標準價格與土地公告現值合計約2,200萬元，最後核定贈與稅195萬餘元。
不過，這並不代表父母幫子女買房一定只會以公告現值課稅，也不代表可以透過改變匯款方式來規避稅務。
實際上仍要看：
• 資金來源。
• 房屋登記人。
• 贈與人與受贈人的關係。
• 購屋方式。
• 是否有借款事實。
• 是否有還款紀錄。
• 金流與文件是否一致。
• 國稅局對個案的認定。
每年244萬元免稅額，不代表完全不用規劃
目前每位贈與人每年有244萬元贈與稅免稅額。
但要注意：
• 免稅額是以贈與人計算。
• 贈與給不同子女，仍要合併檢視贈與人當年度贈與情形。
• 超過免稅額的部分，可能需要申報並計算贈與稅。
• 代付購屋款、直接匯款、替人清償債務，都可能涉及贈與認定。
• 不申報不代表不會被查核。
若國稅局通知申報，應依期限處理；逾期未申報，除了補稅，也可能產生罰鍰風險。[housefun]
父母幫孩子買房，事前要確認4件事
- 房子為什麼要登記在孩子名下？
是為了資產配置、居住安排、未來傳承，還是單純方便貸款？
不同目的，可能涉及不同稅務與法律風險。 - 這筆錢到底是贈與還是借款？
如果主張是借款，就不能只有口頭說明，還要考慮：
• 借款契約。
• 還款期限。
• 利息約定。
• 實際還款紀錄。
• 借款人的還款能力。
• 金流是否符合約定。 - 資金流向是否完整？
購屋款、訂金、簽約款、完稅款、尾款，都應保留匯款資料與相關文件。 - 是否已先計算稅費？
買房前就應先找會計師、地政士或稅務專業人員確認，不要等到房子登記完成後才發現稅務問題。
結語：賣房、買房，最怕的不是成交，而是沒算清楚
房屋交易金額通常很高，真正重要的不是「找一個最會喊價的房仲」，而是找一個能夠：
• 看懂市場價格。
• 解釋交易成本。
• 說清楚契約內容。
• 協助整理稅務風險。
• 管理買方議價。
• 追蹤每一個交易流程。
• 在成交前後都願意負責的人。
如果你正在考慮賣房、換屋，或是打算把房子登記在子女名下，建議先把以下資料整理好：
• 房屋權狀或謄本資料。
• 原始取得價格。
• 購屋與貸款金流。
• 目前貸款餘額。
• 房屋持有年限。
• 裝修與修繕紀錄。
• 家庭成員的資金來源。
• 預計出售或贈與的目的。
先把價格、金流、稅費與契約弄清楚，再決定要不要簽委託、怎麼安排交易，通常比事後補救更省錢，也更安心。
如果你正在評估房屋價格、或是父母打算幫子女買房，歡迎私訊「房產」，我可以先協助你整理房價、金流、稅費與交易流程，讓你在簽約前先把重要問題弄清楚
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