換屋族最頭痛的問題 先買還是先賣？先搞懂這4件事 再決定怎麼換
換屋這件事情 表面上看起來很簡單 就是把現在住的房子賣掉 再買一間更符合現在生活需求的房子 但真正開始規劃之後 很多人馬上就會卡在同一個問題 到底應該先買新房 還是先把舊房賣掉
小換大 舊換新 孩子長大需要更多空間 甚至只是單純想換一個生活環境 這些都是很常見的換屋原因 但換屋和第一次買房最大的不同 就是你手上已經有一間房子 也可能還有一筆房貸
所以你不是單純在決定買哪一間房子 而是在同時處理舊房出售 新房購買 貸款 自備款 搬家時間 以及可能產生的稅金
先買 怕舊房賣不掉 兩邊房貸一起來 現金流壓力突然變大 先賣 又怕房子賣掉之後一直找不到適合的新家 最後只能先租房 甚至為了不讓自己沒有地方住 只好匆忙買一間原本沒有那麼喜歡的房子
所以換屋真正要解決的問題 不是單純的先買還是先賣 而是要先知道自己的條件適合哪一種換屋方式
換屋之前先算清楚4件事
第一件事 你的舊房到底賣不賣得掉
這是我認為換屋族最容易忽略的一件事
很多人開始換屋的第一步 是先去看新房 看到喜歡的房子之後才回頭想自己的舊房要賣多少
但真正應該反過來
先了解你的舊房目前在市場上的競爭力 再決定自己可以怎麼換
因為屋主心裡認為可以賣多少 和市場上買方願意出多少 往往不是同一件事情
你要看的不是社區裡曾經最高成交多少 而是同社區最近成交的價格 目前市場上有哪些競爭物件 你的樓層 座向 屋況 格局 車位以及屋齡 在現在這個市場裡到底有沒有優勢
最後真正重要的是 你的房子如果開始出售 大概需要多久才有機會成交
如果你的舊房本身就很容易出售 那麼換屋的策略會比較有彈性
但如果你的房子開價和市場行情有很大的落差 甚至同社區其他物件都賣不動 那麼這時候先買新房 很可能會讓自己陷入兩邊都卡住的狀況
第二件事 銀行可以貸多少和你需要準備多少現金是兩回事
很多換屋族看房時會先問銀行可以貸幾成
例如新房總價1500萬元 如果認為可以貸七成 就直接計算自己需要準備450萬元
但真正換屋時 不能只算這450萬元
因為除了房屋自備款之外 還可能有契稅 代書費 仲介費 裝修費 搬家費 以及舊房出售時可能產生的相關稅費
更重要的是 你原本的房貸還存在
如果舊房還沒有出售 新房又開始進入付款階段 那麼真正需要面對的是一段兩間房子同時存在的過渡期
所以換屋族真正該算的是
從舊房出售完成之前 到新房交屋之前 你到底需要準備多少現金
這個數字算清楚之後 才知道自己到底能不能承受先買後賣
第三件事 新房什麼時候交屋
這件事情非常重要 但很多人看房時反而最容易忽略
如果你今天買了一間新房 三個月後就要交屋 但你的舊房平均需要半年以上才賣得掉 那麼中間就會產生資金缺口
相反地 如果新房可以配合延後交屋 你就可能多出一段時間處理舊房
所以換屋不是只看房價
時間也是成本
有時候同樣一間房子 能不能談到比較合理的交屋時間 對換屋族的幫助甚至比多殺幾十萬元房價還大
第四件事 稅金不要等到交易完成才想到
換屋族最容易忽略的就是稅
尤其是出售舊房 購買新房之後 可能涉及房地合一稅 土地增值稅 以及符合條件時的重購退稅
很多人都是房子買完 賣完 甚至收到稅單之後 才開始問自己是不是可以退稅
這個時間點通常已經太晚了
因為重購退稅不是只要賣一間再買一間就可以申請 而是有相關資格與使用條件
所以真正聰明的換屋規劃 是在決定怎麼換之前 就把稅務一起算進去
先買後賣 適合什麼樣的換屋族
先買後賣最大的優點 就是可以先把自己真正想住的新家確定下來
如果你已經找到一間很喜歡 而且市場上同類型物件很少 新房一旦錯過 很可能短時間內找不到第二間 那麼先卡位就有它的價值
但這種方式最大的問題也非常明顯
舊房還沒賣掉 新房已經進來了
如果自己的資金沒有足夠支撐過渡期 就必須非常小心
這時候可以談的其中一個方法 就是和賣方協商延後交屋
例如買賣雙方約定好交易條件之後 把交屋時間往後安排 讓買方有時間出售原本的房子
這樣做的重點不是不用付錢 而是替自己爭取時間
你可以利用這段時間處理舊房出售 貸款 搬家以及資金調度
但是延後交屋不是買方單方面決定的
賣方願不願意配合 才是關鍵
所以簽約時 付款時間 尾款 交屋日期 房屋現況以及雙方責任 都要清楚寫進契約
不要把重要的事情只停留在口頭承諾
先賣後買 最大的問題是找不到下一間房
先賣後買最大的好處 就是資金會比較清楚
舊房出售之後 你知道手上實際可以留下多少錢 也比較容易計算下一間房子的預算
而且不需要同時承擔兩間房子的貸款壓力
但是它最大的問題就是
房子賣掉之後 你住哪裡
如果新房已經找到 當然比較簡單
但如果舊房先賣掉 新房卻一直找不到 可能就會面臨短期租屋 搬家甚至兩次搬家的問題
這也是為什麼有些換屋族會考慮另一種方式
售後回租 先把房子賣掉 再租回來住
所謂售後回租 就是房子出售之後 原屋主和新屋主協商 讓原屋主繼續租住一段時間
例如雙方談好半年或一年 讓原屋主有時間尋找下一間房子
這種方式對於舊房很好賣 但是新房還沒有找到的人來說 可以減少換屋過程中的時間壓力
你可以先把舊房出售 資金確定之後 再慢慢挑下一間真正適合自己的房子
不用因為房子已經賣掉了就急著買
不過售後回租也一定要把租期 租金 水電 修繕 押金以及最後搬遷日期談清楚
因為房屋已經完成買賣 後續雙方的關係就會變成租賃關係
條件沒有寫清楚 原本為了方便換屋 最後反而可能變成新的糾紛
換屋族最容易漏掉的錢 重購退稅
換屋除了買賣價格之外 稅金也是很重要的一環
符合相關規定的換屋族 可能涉及房地合一稅重購退稅或土地增值稅重購退稅
但這兩種退稅制度不要混在一起看
它們的適用條件不同 計算方式也不同
房地合一稅重購退稅
房地合一稅重購退稅主要是在符合相關自住房地條件的情況下 舊房出售後在規定期間內重購新房 依規定計算可退還的稅額
實務上需要注意出售與重購的時間 房屋使用情形 設籍與實際居住等條件
如果新買的房屋之後在規定期間內出售或改變使用情形 也可能涉及原退還稅額的追繳
所以不要把重購退稅理解成政府送給換屋族的一筆錢
它其實是一項有條件的租稅優惠
土地增值稅重購退稅
土地增值稅重購退稅又是另一套規則
其中非常容易出現問題的 就是土地所有權人的身分
夫妻換屋時 如果新舊房屋的土地所有權人不同 不代表一定可以順利適用土地增值稅重購退稅
所以夫妻換屋之前 不要只考慮房子登記誰的名字比較方便 還要把稅務條件一起確認
房地合一稅重購退稅和土地增值稅重購退稅不能用同一套規則判斷
這也是為什麼換屋前最好先把自己的交易條件交給專業人士確認 而不是等到交易完成後才發現原本以為可以退的稅 最後不符合資格
先買後賣和先賣後買到底差在哪裡
先買後賣
最大優點是可以先把喜歡的新房卡下來
最大風險是舊房賣不掉時會有資金壓力
比較適合資金較充裕而且已經找到理想新房的人
先賣後買
最大優點是資金比較清楚
最大風險是賣掉之後可能找不到理想的新房
比較適合舊房好賣而且希望控制負債的人
先買搭配延後交屋
最大優點是可以多爭取一段出售舊房的時間
最大風險是需要賣方願意配合
比較適合已經找到理想物件 但舊房尚未出售的人
先賣搭配售後回租
最大優點是可以先拿到舊房出售資金
最大風險是需要買方願意接受回租
比較適合舊房好賣但是新房還沒找到的人
所以你會發現
先買還是先賣 從來都不是一句話可以決定
真正應該看的 是你的舊房出售能力 現金流 新房交屋時間 以及稅務條件
如果是我幫你規劃換屋 我會先看這4個數字
第一個是你的舊房目前合理成交價
不是屋主希望賣多少 而是市場真正可能成交多少
第二個是你的房貸剩餘金額
因為舊房賣掉之後真正可以拿去換新房的資金 是出售價格扣掉剩餘貸款以及交易相關成本之後的金額
第三個是你現在手上可以動用的現金
這筆錢決定你能不能承受先買後賣的過渡期
第四個是你想買的新房總價
把這四個數字放在一起之後 很多問題就會變得很清楚
你會知道自己是不是適合先買
也會知道舊房如果多久賣不掉 就會開始產生資金壓力
甚至可以提前知道 自己是不是應該換一種方式
換屋不是比誰膽子大 而是比誰先把風險算清楚
我一直覺得 換屋族真正需要的不是一個人告訴你現在可以買或現在不要買
因為每一個人的舊房條件 貸款 收入 現金以及家庭需求都不同
同樣是1500萬元的新房
對一個手上有500萬元現金 舊房很好賣的人來說 和對一個手上只有200萬元現金 舊房又需要慢慢出售的人來說 完全是兩種不同的換屋案件
所以真正專業的換屋規劃 不是先帶你去看房
而是先把你的舊房 新房 貸款 現金流 交易時間與稅務條件全部攤開來看
先知道自己能不能換 再決定要怎麼換
這才是換屋真正該做的功課
如果你正在準備換屋 先把這5個數字算出來
目前房屋合理出售價格
目前房貸剩餘金額
手上可以動用的現金
想買的新房預算
每個月可以承擔的房貸金額
這五個數字整理出來之後 你就會比較容易判斷自己適合先賣後買 先買後賣 還是透過延後交屋或售後回租來銜接
換屋不一定要搞得很痛苦
真正怕的是沒有規劃 就直接開始買
因為房子可以慢慢挑 但現金流一旦出問題 後面每一步都會變得很被動
如果你正在考慮換屋 可以把你的舊屋總價 目前貸款 預計出售價格 手上現金以及想買的新房預算整理給我
我可以先幫你把換屋過程拆開來看 讓你知道自己的條件比較適合哪一種換屋方式 以及交易過程中有哪些地方需要提前準備
換屋這件事 不是一定要先買 也不是一定要先賣
先把自己的條件算清楚 才知道哪一條路適合你
晴成交 買房這件事
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