很多屋主決定賣房之後
第一個問題通常都是
我的房子可以賣多少
這個問題看起來很簡單
但真正困難的地方是
你聽到的這個價格
到底是真的有機會成交
還是只是為了先讓你簽下委託
因為站在屋主的立場
當然希望自己的房子賣越高越好
這很正常
當房仲告訴你
這間房子可以賣很高
屋主心裡很容易出現一個想法
哇
這個房仲很會賣
甚至會開始相信
自己的房子真的值這個價格
最後寧願選擇開價最高的房仲
也不想聽一個可能比較接近市場真實價格的答案
但賣房真正重要的問題是
這個價格到底怎麼算出來的
我幫屋主開價會看4件事情
🔥 1 實價登錄抓地板價
先看同社區近期的實際成交
同樓層
同屋況
相近坪數
有沒有車位
這些條件都要拿來比較
實價登錄不是拿來找一個最高成交價
而是先找到市場真正成交過的價格
因為有人開價很高
不代表真的有人願意用這個價格買
成交價格才是已經發生過的市場結果
🔥 2 最近3個月成交看市場溫度
房市會變
半年前的價格可以參考
但最近3個月有沒有成交
成交價格落在哪裡
更能看出現在買方願意接受多少
如果同一個社區最近一直有成交
代表市場上確實有買方
如果很久沒有成交
卻有很多戶正在出售
定價方式就要重新判斷
🔥 3 樓層 屋況 格局要加減價
同一個社區
不代表每一間房子的價格都一樣
高樓層和低樓層不同
邊間和中間戶不同
採光 景觀 屋況 格局不同
有沒有車位
車位位置好不好
都會影響最後的價格
所以房屋估價不能只說
最近一坪43萬
你的房子就乘上坪數
這樣算太簡單了
每一間房子的條件都要拿出來比較
🔥 4 看市場上還有誰正在賣
這一步很多屋主容易忽略
因為買方不是只看你的房子
他會把同社區
同區域
價格接近的房子一起比較
你的房子條件比別人好
價格可以站得比較高
如果條件差不多
價格卻比別人高很多
買方自然會去看別間
所以我要找的不是一個漂亮的價格
而是
你的房子在現在市場上
到底站在哪個位置
真實案例
用數據重新開價 3週成交
我曾經接手台中某社區一間房子
8樓邊間
34.5坪含車位
屋齡3年
屋況全新
這個案子之前已經賣了8個月
原本委託其他房仲
開價1658萬元
但一直沒有賣掉
後來經由同社區成交屋主介紹
我接手這個案子
第一件事情不是跟屋主說
你的房子可以賣多少
而是重新把市場資料全部整理一次
📊 最近3個月同社區成交
32.8坪 7樓
成交1398萬元
單價42.6萬
35.2坪 10樓
成交1520萬元
單價43.2萬
33.5坪 5樓
成交1415萬元
單價42.2萬
36.1坪 12樓
成交1565萬元
單價43.4萬
近期成交單價約42.2到43.4萬
這間房子是8樓邊間
樓層和邊間條件都有優勢
因此再把房屋條件放進去評估
抓出的合理價格大約落在43.5到44.5萬
但我沒有只看成交紀錄
還要看現在市場上有哪些房子正在跟它競爭
📊 當時同社區還有3戶正在出售
33坪
開價1580萬元
單價47.9萬
35坪
開價1620萬元
單價46.3萬
32坪
開價1650萬元
單價51.6萬
把成交價格
房屋條件
競爭物件全部放在一起比較之後
我建議屋主開價1588萬元
換算單價約46萬
屋主一開始其實有猶豫
畢竟原本已經開1658萬元
為什麼現在反而要調整
我把每一筆成交資料
每一個競爭物件的價格
以及彼此的條件差異全部整理給屋主看
最後屋主同意用數據重新定價
結果呢
🎯 上架第一週
15組詢問
6組帶看
第二週
出現第一組出價
從1480萬元開始談
第三週
1520萬元成交
換算單價約44.1萬
屋主後來跟我說
幸好沒有再堅持1658萬
不然現在可能還在等
還好你用數據跟我分析
最後1520萬成交
價格也在我的預期裡
這個案例最值得看的地方
不是1588萬最後賣了1520萬
而是原本1658萬掛了8個月賣不掉
重新把成交資料
房屋條件
市場競爭物件放在一起分析
價格調整之後
3週就成交
這就是為什麼我一直認為
賣房不是誰敢喊最高價
誰就最會賣
真正重要的是
你開的這個價格
市場上的買方到底接不接受
找房仲時 你可以直接問這4個問題
如果房仲跟你說
你的房子可以賣很高
你可以直接問他
❌ 最近同社區成交幾筆
❌ 成交單價和總價落在哪個區間
❌ 我的房子跟現在市場上的物件相比 有什麼優勢和劣勢
❌ 這個開價背後的數據是什麼
如果這些問題都回答不出來
只告訴你
這間可以賣很高
那你就要多問幾句
因為賣房不是聽一句很高就決定價格
而是要知道
這個價格為什麼成立
想知道你的房子現在到底值多少
如果你最近準備賣台中的房子
可以私訊我
輸入「估價」
提供
社區名稱
樓層
坪數
屋況
我可以先幫你整理近期成交資料
再看看現在市場上的競爭物件
讓你先知道自己的房子
大概落在哪個價格區間
不用急著決定要不要賣
先把價格弄清楚
賣房是大事
開價是第一步
與其只聽房仲說可以賣很高
不如用數據
把自己的房子到底值多少看清楚
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